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離婚と不動産

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離婚を決意したAさん夫婦が気にするのは、ふたりで買ったマイホームをどうするかということ。夫名義の住宅ローンはあと25年も残っているし、子どもがこの家を気にいっているので妻は住み続けたいと思っている。

まず一番の問題は住宅ローン。

これは、銀行と借入人との間の契約ですので、離婚が決まったからといって、夫婦間でその名義を変更することはできません。また、借入人が家に住んでいないということも後々問題になることがありますし、連帯保証人も簡単に外れることはできませんので、最初に対策を取ることが重要なのです。

Aさん夫婦を例にいくつかのパターンをみてみます。

1.不動産名義も住宅ローン名義も夫のままで、妻が家をでる。

離婚後、妻が家を出て、残った夫が家のローンも払い住み続ける場合で、銀行との間では一番問題がないケースです。

不動産以外に資産がない場合、出て行く妻は一銭ももらえないということでしょうか。

この場合の「財産分与」は、「不動産の価格(現在の)」から「住宅ローン」を差し引いた額の半分を夫に請求することができます。

例えば、離婚時の家の価値が3000万円でローン残高が2500万円の場合、差し引いた500万円の半分を夫は妻に支払うことになります。夫が現金を持っていない場合は、養育費などと合わせて、財産分与の分割払いなどしっかり話合い離婚協議書を作る必要があります。

また、離婚時の家の価値が3000万円でローン残高が3500万円という場合もあります。

この場合は、マイナス分も財産分与の対象となりますが、出て行く妻に負担をかけないような離婚協議書を作成することもできます。離婚後、夫がローン返済中に不動産を売却し、ローンが残った場合などでも妻に請求しないようにするためです。

2.不動産名義と住宅ローン名義を妻名義にして、妻が住み続ける。

妻に安定した収入があれば、妻が住宅ローンを申込み、ローン残高を借換え、妻が住み続ける場合で、銀行との間でも問題がありません。

ただし、銀行からの審査では妻が正社員で一定の収入と勤務年数がないと難しいようです。

専業主婦やパート勤務、契約社員ではいくら担保に不動産があっても難しいのが現実です。この場合は次の『不動産名義と住宅ローン名義を夫のままにする』場合を考えましょう。

3.不動産名義と住宅ローン名義も夫のままで妻が住み続ける。

当事務所にご相談にこられる方でもこのケースを希望する方は多いです。

子どもが小学生で転校をさせたくない、転居して家賃を払っていく自信がないなどの理由です。

特に夫に非があり離婚するケースでは、ローン返済後、妻側に所有権移転をすることを約束させるということもあります。実際に仮登記などをしたケースもあります。また、この場合は離婚協議書でしっかりとローンを支払わなかった場合の条件などを決める必要があります。

ただし、この方法はリスクも伴います。

住宅ローンは銀行との契約ですので、夫婦でいくら取り決めても問題になる場合があります。住宅ローンは、契約者がその住宅に住むのが条件ですので、銀行が知った場合や夫がローン返済を滞らせた場合、「住宅ローンの一括返済」を言われることがあります。

離婚後ローン返済期間が何十年もある場合、本当に最後まで払ってくれるかなどの心配もしなければなりません。夫が再婚したり、新しい子どもができる場合もあります。

そういう心配をしたくない方は次の『不動産を売却し、財産分与する』場合を考えましょう。

4.不動産を売却し住宅ローンを返済し、残りを財産分与する。

人生のリセットとして一番すっきりする方法です。不動産を売却し、住宅ローンを返済し、残ったお金があれば財産分与として公平に分けます。養育費や慰謝料とともに現金で計算できるのでわかりやすい方法です。

妻が連帯保証人になっているケースも売却することで外れることになりますので安心です。

ただし、この場合も問題となるのは、売却後ローンが残ってしまうことです。この場合は売却と同時に銀行(保証会社)との話し合いにより解決できる場合があります。

当事務所では不動産会社も併設し、いろいろなパターンに対応させて頂いておりますので、離婚のご相談から失敗しない離婚協議書の作成、不動産を含めた財産分与までワンストップサービスを行っております。裁判をしないで協議離婚をお考えの方は、離婚届けを提出する前にご相談ください。

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